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【投資】「節税」「不労所得」目指し「投資用マンション」購入も大失敗…現実は”毎年48万円の赤字”

chirashi_mansion-480x480 【投資】「節税」「不労所得」目指し「投資用マンション」購入も大失敗…現実は"毎年48万円の赤字"
1: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:22:04.81 ID:NNIbgt9i9

マンション投資で大失敗

コロナ禍で投資をする人が増えています。感染拡大で株価が急落した直後に投資を始めた人たちの中には、わずか1年ほどの間で2倍に資産を増やしたラッキーな人もいます。こうした人たちの成功体験を聞いて、我もと運用を始める人がさらに増えているようです。

ファイナンシャルプランナーである筆者のところにも資産運用に関する相談がだいぶ増えました。すでに投資を始めているお客様からは、「投資信託の評価額がかなり増えた」という喜びの声も多く聞きますが、残念ながら誤った投資(ギャンブル?)をしてしまい「資産を減らしてしまった」という悲しい声も一部で聞こえてきます。

むろん、誰でもはじめは失敗がつきもので、「高い授業料だったがよい経験になった」と損切りできればいいのですが、手放したくても手放せず、その後も長いこと家計に大きな悪影響を与えるとなると事態は深刻です。

今回は、多く寄せられる相談の中でも特に悲惨なケースとして、フルローンを組んで新築ワンルームマンションを購入した失敗事例を紹介します。後半では、トラブルを回避する方法もお伝えしていますので、不動産投資を検討している人は他山の石として参考にしてください。

利益が出るどころか赤字続き

会社員のAさん(36歳)は、4000万円する都内の新築1ルームマンションを、頭金は一切出さず、4000万円の不動産担保ローンを組んで投資用として購入しました。

独身ということもあり、まだ住宅も購入したことがなく、初めて組むローンです。ところが、年収が500万円あり安定したサラリーマンだったので、ローンの審査は思っていた以上にスムーズにおりました。

定年退職後は家賃収入で老後資金を賄いたいというのが購入の動機だったようです。Aさんは勤務先に退職金制度がなく、かねてより老後資金に不安を感じていました。

そんな時たまたまインターネット上で目にした不動産投資セミナーに参加します。

セミナー参加後、主催会社から「良い物件があります」と新築ワンルームマンションを紹介され、「節税になる」「家賃保証もする」「老後は不労所得が得られる」と甘い言葉をささやかれ、あれよあれよという間に契約に至りました。

ところが、買った後で「投資=儲かる」と思っていたイメージとはだいぶ違っていたことに気がつきます。

購入後、Aさんの銀行口座には家賃収入が毎月10万円ほど入るようになりましたが、ローンの返済が毎月約13万円です。翌年には固定資産税・都市計画税の請求が約10万円くるようになりました。さらに、火災保険・地震保険料が毎年2万円ほどかかります。これだけでも年間48万円の赤字となります。

家賃収入という不労所得が得られると思っていたイメージとは程遠く、毎月の給料から3万円をローンの返済に充て、ボーナスで税金・保険料を支払うという状態が続きました。

それでも、

「本来、年間156万円の返済をしなければならないところ、48万円の持ち出しでこのマンションが手に入るのであればお得です。定年を迎えるころにはローンの返済が終わって家賃収入が得られますよ」

と不動産会社に言われた言葉を信じて、数年間返済を続けていました。しかし、結局、この投資が、Aさんの人生に大きな影を落とすことになるのです。その経緯については【後編】「年収500万の36歳会社員、4000万円の「マンション投資」のせいで地獄を見たワケ」でお伝えします。

0ec08c19fc2f2a08a0eb4a0b85c50a31 【投資】「節税」「不労所得」目指し「投資用マンション」購入も大失敗…現実は"毎年48万円の赤字"
4千万円投資用マンションを買って大失敗 年間48万円の赤字に - ライブドアニュース
マンション投資で大失敗コロナ禍で投資をする人が増えています。感染拡大で株価が急落した直後に投資を始めた人たちの中には、わずか1年ほどの間で2倍に資産を増やしたラッキーな人もいます。こうした人たちの成功体

【後編】年収500万の36歳会社員、4000万円の「マンション投資」のせいで地獄を見たワケ

45becaf64ecdbd638251c756bda37671 【投資】「節税」「不労所得」目指し「投資用マンション」購入も大失敗…現実は"毎年48万円の赤字"
年収500万の36歳会社員、4000万円の「マンション投資」のせいで地獄を見たワケ(平井 美穂) @gendai_biz
36歳会社員のAさんは、4000万円で投資用マンションを購入。家賃収入は月に10万円、ローンの支払いが月に13万円と、支出が収入を上回る苦しい状態に追い込まれた。しかし、老後は家賃収入が入ってくるという業者の言葉を信じて支払いを続けていたのだが…。

 

3: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:24:44.81 ID:cPecDVXB0
>>1
支払は大変だろうけど大失敗でもないような

 

23: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:33:00.68 ID:McFBhUVQ0
>>3
家賃収入を補償してほしくば、○○○万のリフォームをしなさいと10年毎に言ってくる。

 

137: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:33:26.45 ID:JzrDIMug0
>>3
大失敗だよ
ワンルームとか基本的に独身で身軽な人が借りる物件だから築浅が全て
老後にローン返済終わって手に入れられてもその頃には近所に新しい物件があり過ぎて家賃を大幅に安くしないと借り手がつかない
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47: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:40:56.78 ID:cyGP7xpS0
そんなに儲かるなら、不動産会社が自分でやってるよ。

 

55: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:45:18.66 ID:KmsPuEVd0
>>47
ほんとそれ
儲け話持ってくるやつはもれなくおためごかし

 

524: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:56:03.63 ID:parBnjdw0
>>47
不労所得で検索するとトップは不動産投資ばかりだしな

 

162: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:49:50.56 ID:y5IDEGW60

銀行に嵌められただけだろ

借金して投資するならランニングコストや換金性無視したらあかん

 

379: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:07:22.50 ID:s3C+SrDG0

>4000万円する都内の新築1ルームマンションを、頭金は一切出さず、4000万円の不動産担保ローンを組んで投資用として購入しました。

年収500万で頭金無しの4000万投資用ローン組めるとこなんて限られてるだろ?
たぶん投資家の最後の砦である金利糞高のスルガとかだと思うけどこんなんじゃ負けて当たり前
普通は投資用ローンの場合、頭金2割は用意して金利1%程度の地銀とかにするもんだ

 

427: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:20:47.89 ID:O3rfg2yd0
不労所得を得ようとする下心を抱く人が失敗するようにできているのが投資
日本で投資を薦めてくるのは詐取を目論む業者だけ

 

536: 名無しさん 2021/08/19(木) 09:00:32.51 ID:fk1GYkH10

こういう投資は相続税回避に使うのが常だから
最終的に相続税を払うより安くあがればいいんだよ

まぁ、サラリーマンには縁のない話だね

 

560: 名無しさん 2021/08/19(木) 09:08:36.67 ID:s+XRZVCf0
まず何故借金して投資用物件を買ってしまうのか
ここから何も理解出来てないのが丸分かりだろ

 

595: 名無しさん 2021/08/19(木) 09:22:38.60 ID:sq+IjGLZ0

>そんな時たまたまインターネット上で目にした不動産投資セミナーに参加します。

超ウケるw

 

717: 名無しさん 2021/08/19(木) 10:27:41.13 ID:lUYmgdnd0

>Aさんの銀行口座には家賃収入が毎月10万円ほど入るようになりましたが、ローンの返済が毎月約13万円です。翌年には固定資産税・都市計画税の請求、、

Aさんからマンション借家人へ、毎年48万円を贈与してるとこまで読んだ(爆笑)

 

816: 名無しさん 2021/08/19(木) 11:22:39.28 ID:HdjTcafv0

・セミナー
・勧誘
・新築ワンルーム
・フルローン
・家賃保証
不動産投資では絶対避けないといけないフラグが全て立ってる
実際の物件価値もおそらく半額以下なので家賃保証しても売り手は十分利益が出るのだろう
詐欺まがいのワンルーム投資勧誘は大昔から警鐘が鳴らされていてYouTubeの
不動産投資関係のほぼ全てのチャンネルで絶対やめろと言ってるのに今だに騙される
人がいるのに驚かされる

 

862: 名無しさん 2021/08/19(木) 11:42:20.54 ID:vAOYJ4O50

セミナー参加後、主催会社から「良い物件があります」・・・

カモネギですやんww

 

952: 名無しさん 2021/08/19(木) 12:24:16.19 ID:emz25lf20
最近でもこんな人いるんだね。こういうのは投資じゃなくギャンブル。
こういう人目当てのいろいろな引っ掛けネタは数えきれない。
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958: 名無しさん 2021/08/19(木) 12:25:56.46 ID:cyIBqoBd0
>>1は借金と投資を実行したため
クロスカウンターをくらった勇者だと思う
くわばらくわばら(´・ω・`)

 

970: 名無しさん 2021/08/19(木) 12:29:09.50 ID:ePNz8eem0
>>958
勇者は資金貸し付けた側な気もするけどな
もちろん実態知った上でなら、だけど

 

986: 名無しさん 2021/08/19(木) 12:35:02.40 ID:emz25lf20
>>970
貸手は物件を担保に取っているよ生命保険も込みで。

 

990: 名無しさん 2021/08/19(木) 12:36:03.70 ID:ePNz8eem0
>>986
そもそも売却でペイできるなら購入者だって困らんだろ
残債出るから困るんだろ?

 

12: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:29:07.40 ID:gY6kdDvV0
4000万で毎月の返済額が13万?
そもそもフルローンじゃなくね

 

227: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:07:49.84 ID:LBNiw1/D0
>>12
35年だとそんなもんだよ
家買ったことない底辺にはわからないかもねw

 

254: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:15:06.47 ID:7eHu8cQg0
>>227
仮にフルローン、ボーナス払い無しだとするとむしろ35年で月13万だと金利高め

 

267: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:21:24.16 ID:qPG+IhDl0
>>254
事業用ローンはフラット35などの居住用よりもずっと金利が高い。年利3%ぐらいかな

 

280: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:24:58.40 ID:7eHu8cQg0
>>267
そうなんだ
自分用の住宅や事業用の建物と金利全然違うね

 

283: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:26:39.47 ID:oPdU0yJ50

>>267
そんな取られんやろ

個人アパート 10年固定 0.85%
個人アパート 10年固定 1.0%
法人ソーラー 10年固定 1.2%

タイミングにもよるけどワイ借り入れはこんな感じ

 

302: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:36:11.32 ID:qPG+IhDl0
>>283
10年だとそんな感じだけど、固定金利は長期ほど利率がはねあがるからね

 

14: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:29:46.38 ID:jSjFfgdY0
自分で住めば良かったのに

 

15: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:29:48.17 ID:zHsdpo9n0
そんなに儲かるなら、建て主が直接貸すだろ。
よく考えたら分るのに。

 

18: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:31:21.60 ID:sBMGmMQ80
儲かる話なら、ちょい裕福レベルの高給サラリーマンなんて誘わんわ。
大金持が自前でやるでよ。
それをやらず、大金持の金貸や不動産業者がサラリーマン誘うのは、餌食にされてるのよ。
コストを搾取されてるか、リスクを押し付けられてるのよ。

 

372: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:02:32.72 ID:Bu+KSLo+0
>>18
うちもコインランドリー業者からお宅でやりませんヵって電話きた。土地かすから自分でやればって言ったら、それはやってませんだと。その時点で全て理解できました。

 

152: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:44:33.40 ID:RgUWI5vi0
>>15 >>18
最近のは儲かるとは言わないよ、何と言うかというと
「儲かると言ってるのは100%悪徳業者です。私達はそのような事は申しません」
「確かに毎月少額のマイナスになりますが、保険や年金の代わりになります、節税できます」
「家賃保証で生涯の心配がなくなります。お客様の老後も安心です。」
でも4000万円で買ったけど実際には3000万円以下で買える物件だったりする
しかも修繕費用や家賃の下落、諸費用をわざと入れずに見積もり
老後に手に入るのは築35年の老朽化したワンルームマンション
なおかつ自宅を購入したくてもこれだけ借金があるとローンは使えない。ワンルーム売っても多額のマイナス
人生狂わせちゃったな

 

169: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:53:18.18 ID:oPdU0yJ50

>>152
サラリーマンの節税になる言うのは笑えるよなw

4000万円の木造22年償却やったと大甘で見ても償却費は年間180万円

表面利回り3%なら年間120万円の家賃収入やから年60万円はいけるんか…
不動産所得と給与所得は総合課税やから給与所得に60万円ほどは食い込むんか…

表面利回りで年3%のくっそ儲からん物件かつ木造の償却期間の短い物件やった場合w

 

376: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:05:58.07 ID:VL7A3Rnm0
>>15
昔それをディペロッパーに聞いたら建物代をさっさと回収して次の建物を建てたいんだとさ
まあ全部売れればリスクは個人投資家に押し付けだな

 

17: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:30:42.31 ID:pBP7naKD0
ワンルームマンション商法はバブルの時代からある

 

223: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:07:15.22 ID:PgehufUh0
>>17
バブルの時は財テクと言って、こんなシンプルなやり方ではなく
これを担保に別の物件を買い、さらにそれを担保に別の物件を買い
という感じのやつじゃなかったっけ?知らんけど

 

19: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:31:30.43 ID:EE02lQml0
投資はあまり使いたい言葉ではないけど自己責任としかいいようないから
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24: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:33:32.63 ID:GDQBsZ0Z0

コロナの状態でマンションは高確率で赤字だからな
東京や大阪は既にマンションが飽和状態だし、相当施設や家賃低めに設定して月1~5万の小遣い稼ぎ程度で稼げたら良いくらい

株は趣味の会社のみやってれば知識あるからなんとかなるけど

 

26: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:33:50.78 ID:l83Wuw6g0
そもそもで借金して投資するなと
借金してパチンコとか、借金してFXと基本さほど変わらん
借金が膨らむリスクが大きいか小さいかぐらいの差だ

 

27: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:34:19.29 ID:5xFMb0kj0
ワンルームに投資するやつはバカ

 

28: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:34:37.96 ID:y6rnMZVY0
そう言えばマンション投資の勧誘電話かかって来なくなったな
とっくにつぶれたかな?w

 

30: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:35:36.34 ID:5XXmk3CE0
セミナーとか詐欺の入口にしか思えないわ
儲かるノウハウとか端金で他人に教える馬鹿いないし逆に利用されるのが落ち

 

31: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:35:50.72 ID:P3imbNA20
最初数行でもう話にならないなと
ワンルーム4000マンとか馬鹿なのかと笑
そんなんで売れている今の価格がおかしいってなんで気づかないんだろう?どうせ20平米未満でしょ?都内なら
どういう利回りで考えていたんだか

 

35: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:37:03.35 ID:wvILfVHD0
マンション投資できるくらいなら、普通に生活する分には十分余裕があるだろ

 

36: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:37:23.68 ID:hRyqJXyz0
作りすぎて賃貸は空き部屋だらけだしな

 

37: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:37:29.33 ID:3HcQj/aG0
少子化なのになんでマンション投資しようとするのか分からない

 

42: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:39:01.56 ID:GDQBsZ0Z0
>>37
外国人留学生でワンルームマンションが需要増えていたからな
それを謳い文句に勧誘していたかも知れない

 

40: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:38:04.31 ID:a3FgsusQ0
投資用ワンルームマンションは、広告費と高額歩合だけで4割以上抜かれてる言うな

 

43: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:39:23.54 ID:/NuKU9bj0
こどおじがーがー、て定期的に煽ってるのコイツ等?

 

689: 名無しさん 2021/08/19(木) 10:07:46.60 ID:PqsNDFnA0

>>43

ま そういうことだな

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51: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:43:36.34 ID:BVF/lFcM0
根本的間違いは年金が欲しい頃には古びて借り手はなく
マンションが老朽化しリフォーム費用が発生すると云うこと。
出費を強要される。投資まえによく考えたまえというしかないなw
10万円で貸し出すのではなく自分で住めよw
自宅を維持していながらこんな地獄に落ちたのならアホとしか言えない。

 

53: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:45:09.61 ID:1LcNuKMc0
頭金なしで投資用マンションローン組んで、さらに頭金なしで自宅ローン組もうとか・・・

 

61: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:48:00.09 ID:msQAUwHQ0
今不動産とか手出す奴いないだろ、人口減ってどんどん空き家が増えて住宅物件の価値が年々下がる一方だというのに…w

 

68: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:52:03.09 ID:wZ37OLOq0

マンション投資はどこもそうだよ
35年後から回収開始とかばっか
それまでは手出し
利益が出るのが40年後から

しかも「その金額で入居が続いたら」の話ね

大半は途中で破綻

 

84: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:01:55.73 ID:BVF/lFcM0
>>68 数字がそのまんまだとしたら
年間48万円の持ち出し×40年=1920万円の金を積み立てて
約2千万円を手にして中古住宅を退職時に購入した方がいいな。
記事の人は30代だから積立期間は30年足らず、それでも1400万になる。

 

70: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:53:18.13 ID:SLJmqlBq0
賃貸運営とか全くわからんけど、全部ローンで始めるのに、始める前にお金の出入りの計算をしてなかったってこと?
メンタル強いじゃん

 

75: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:56:17.23 ID:wZ37OLOq0
>>70
*を読んでないのが大半と思う
ほとんどは10年後くらいから家賃が減り管理費が上がってヤバい臭いしてくる

 

642: 名無しさん 2021/08/19(木) 09:46:16.23 ID:CEfPECZ50
>>75
勧誘する方はネガ事項なんか言いたくないからな

 

77: 名無しさん 2021/08/19(木) 05:58:13.69 ID:HvdmoGZg0
36で4000万の35年ローンってボ無で月プラス管理費等払ったら15.6万か?年収500万なら手取り30万いかんだろ。数字に弱い奴が投資って…
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79: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:00:02.08 ID:rzQxLOSz0
セミナーとか行ってる時点で失敗確定ですやん

 

82: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:01:14.89 ID:HhTUXSz20
なんでワンルーム4000マンもすんの
それにワンルームをフルローンで買う馬鹿者は死んでいいよ

 

86: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:05:54.37 ID:4RXNnjFQ0
築浅マンションでも家賃の150倍が限度
つまり家賃10万の物件なら1500万円の価値しかないってこと

 

95: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:11:39.12 ID:tC2gk+uF0
>>86
都内だと利回り3%とかザラだよ

 

106: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:17:22.36 ID:1V5R1/H30
>>95
つまり都内マンションは投資としての価値はなくて、値上がり益を狙った投機になってるということ。

 

90: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:07:18.72 ID:jjdKCdLz0

毎回毎回ローン組んでかえってよく電話でマンション売りつけてくる奴が言うけど

一括で買えるからって言うと引き下がるんだよな

 

100: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:13:11.82 ID:qPG+IhDl0
委託会社に丸投げして中抜きされてるんだな
そのうち管理費修繕積立金や個別修繕が増えて手取りがどんどん下がり、
あるとき借り手がいなくなって完全赤字になる
委託会社は家賃下げましょうとかリフォームしましょうとか言い出してくる
それ以上搾り取れなくなると委託会社が一方的に契約解除してくる

 

464: 名無しさん 2021/08/19(木) 08:37:19.63 ID:4lWKcyBP0
>>100
管理してくれる業者も 今は安く請負ってくれるところを探し回らないと なかなか無いらしいよ?

 

117: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:25:46.71 ID:wVvOdsaj0
消費の縮小化を避けられない国内で余程の良物件でなければ不動産ビジネスは難しい
今後の国内不動産に値上がり推測とかあるのか?

 

125: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:29:03.62 ID:JzrDIMug0
昔の不動産投資はビル一棟建てたり買ったりで取引してたから不動産のプロしかいなかったが今は素人でも一部屋分譲買って手を出しやすいからな

 

159: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:48:51.74 ID:NP/kq5zl0

そもそも新築ワンルームで4000万円の時点で間違い
しかも分譲マンションの管理費修繕積立金は大家負担ワンルームと
言えどもそれは同じだぞ

借りてる奴に修繕積立金払えと言ったら笑われる

 

182: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:56:58.33 ID:zYAmueuh0

<賃貸>
家賃と共益費だけ
敷金、礼金、仲介手数料、更新料、保証人は物件によりけり(UR公営はいらない)
固定資産税なし
火災保険や地震保険なし
修繕積立金なし
管理費なし
相続税なし
地震台風で被災しても修繕負担なし(大家持ち)
長く住むと機器耐用年数と経年劣化で自己負担1円に近づく(減価償却)

国交省ガイドライン:店子の負担ゼロ(修繕費ゼロ)になる目安

5年 流し台
6年 畳床 カーペット クッションフロア 壁紙 冷暖房機器(エアコンやストーブ)
冷蔵庫 ガスレンジ インターフォン
8年 金属製機器以外の家具(書棚 たんす 戸棚 茶ダンス)
15年 便器 洗面台等の給排水 衛生設備 金属製の器具 備品
ユニットバス・浴槽・下駄箱など建物に付いているものは建物自体の耐用年数と同じ
木造22年、鉄骨34年で無料になる
ついでに書いとこう。。。。

 

202: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:02:38.24 ID:NP/kq5zl0
>>182
家賃に固定資産税や保険料は入ってるし修繕積立金も
入ってる
家賃とは大家の全経費に小遣いを足したモノ

 

213: 名無しさん 2021/08/19(木) 07:05:40.42 ID:rcYO1vw+0
>>202
それを都内でやると家賃高過ぎて誰も入らんよ

 

187: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:58:32.84 ID:zYAmueuh0
加山雄三とか自宅処分して24時間介護付きのケアハウス(月7万円〜)に移ってるだろ
今はあれがトレンド
自宅介護は無理!!!!!!!

 

188: 名無しさん 2021/08/19(木) 06:58:40.60 ID:ll7+X8Pw0
初めて買うなら1000万以下のワンルームから始めるべきだろ
これなら失敗しても傷が浅いし処分も楽

 

引用元: ・【投資】「節税」「不労所得」目指し「投資用マンション」購入も大失敗…現実は”毎月48万円の赤字” [デビルゾア★]

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