スポンサーリンク
ピックアップ最新記事

【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化

f02fb85d5ce0150f57b56eff53e2e8b3-480x436 【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化
1: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:50:41.95 ID:TohNqYCm● BE:645525842-2BP(2000)

■人口減少に伴い新築アパート「供給過剰」の状況が加速

出生数を死亡数が上回ることで、今後日本の人口はますます減少し、図表1の通り、令和47年(2065年)には9000万人を割り込むまで減少することが予想されています。

img_c94166afaffb6d4335e1283d077615da52152-480x270 【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化

引用元:https://gentosha-go.com/mwimgs/c/9/640/img_c94166afaffb6d4335e1283d077615da52152.jpg
※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成
[図表1]2010~2060年までの人口統計
※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成

世帯数は、核家族化・個人化の流れを受けてしばらく微増が続くと予測されますが、最終的には大幅な人口減少に伴って、大きく減少していくことが確実です。

一方、新築アパートの供給は、大手ハウスメーカーを中心に相変わらずやむことをしりません。部屋を借りたいという需要が明らかに少なくなっていくにもかかわらず、供給だけが続いていくという状況です。

《需要と供給のバランスで言えば、明らかに供給過剰の状況が生まれ、その状況が加速している》のです。

平成30年(2018年)に発表された全国平均の空室率(空き家率)は13%を超えており、当社の営業エリアである関東の空室率も、17%を超えています(総務省統計局住宅・土地統計調査より)。

今後空室率は増加の一途をたどり、令和22年(2040年)には空室率が40%前後になるという予測まであるくらいです(野村総合研究所調査より)。

空室率が上昇するということは、家賃が下落していくことと同義です。そして、空室率が40%になるというのは家賃が40%下がることを意味します。家賃10万円の部屋が6万円でなければ入居者が決まらなくなる、と言えばご理解いただけるでしょうか。オーナーにとっては、単純に売上が4割減少することにほかなりません。しかしながら、固定資産税や借入金の金利等の経費はほとんど変わらないのです。

人口減少および供給過剰による需給関係の大きな変化により、アパート経営が非常に厳しくなっていくことがおわかりいただけるかと思います。

-----省略-----

■賃貸市場の競争激化…「貸し手優位の時代」は終わった

借り手が減って貸し手が増えれば、当然、賃貸市場の入居者獲得競争は激しくなり、その競争の度合いは年を追うごとに激化していくでしょう。

市場競争というのは、他の業界では特に珍しくはなく、当たり前のことです。しかしわが国においては、「部屋が空けば、何もしなくてもすぐに次の入居者が決まる」という住宅不足の時代が長く続いていたため、賃貸市場に競争という概念はありませんでした。

貸し手同士で競争する必要などなく、オーナーが入居者に対して「部屋を貸してやる」という態度でした。貸し手優位の時代だったということで…etc

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド【第1回】
日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化

73975f7b5bda75b13d06c55306d1730b 【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化
日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化 | 富裕層向け資産防衛メディア | 幻冬舎ゴールドオンライン
アパート経営が「比較的手間のかからない、入居者を待っていればいいもの」であった時代は終わりを迎えつつあります。少子高齢化によって人口減少社会に突入した日本において、アパート経営で利益を出すには工夫が必要です。業界を取り巻く厳しい現況を専門家が分かりやすく解説します。

大谷 義武,太田 大作2021.8.16

 

27: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:17:19.10 ID:IzK6UMBQ0
>>1
二極化と言いつつ勝ち組について何も語っていないなぁ

 

2: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:51:50.35 ID:UR2vzFyc0
煽るようにこどおじ連呼していた業者いたなあ

 

3: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:52:46.40 ID:nBZ891yS0
儲かるのは売り付けた業者だけ

 

8: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:56:32.14 ID:vscTuk9M0
>>3
メンテナンス代で儲かるもんな

 

4: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:52:57.92 ID:unY6t4H90
「相続税対策になりますよ」とかに騙されるガメつい小金持ち老人が負けてるだけだろ
大人しく相続税払えよ

 

5: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:53:08.48 ID:N9kucvJe0
そもそも二極化以外に何があんの?
損得ゼロはいないんだから

 

6: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:54:02.20 ID:JtM/v/vC0
伯母もアパート手放すいうとったな

 

7: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:55:42.59 ID:N9kucvJe0
オーナー自身が電気工事士の資格持っててちょっとした原状回復できるくらいじゃないと駄目

 

10: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:57:23.49 ID:FV95hYxX0

空室率が40%下がる=家賃が40%下がる

ってこいつアホなのか

 

14: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:01:35.29 ID:vscTuk9M0
>>10
過当競争で大家収入が4割減るんです
ってことをわざわざ分かりにくく言い換えてるんだな
スポンサーリンク
11: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:59:16.33 ID:j6WHqr6r0
年寄りばかりで外人がどんどん流入して凶悪犯罪が増えるディストピア目前

 

12: 名無しさん 2021/08/16(月) 13:59:22.38 ID:8K/99j1k0
二極化は確かなんだけど
値段を下げて貸すという行動が発生しない(借り手の水準維持)ので
借り手の家賃は結局変わらない

 

15: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:01:41.55 ID:Pw9vNihx0
みんな持ち家になるよ。やったね。

 

17: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:04:48.00 ID:N9kucvJe0
大〇健太くんでRCマンション建ててるバカいるんだよなあ今どき
あれは絶対住宅ローン返済できない

 

18: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:06:08.63 ID:zxXrakOt0
不動産業界って時代に取り残されてるよな
不明瞭な価格、電子決済できない、客を騙すなどなど

 

19: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:06:17.03 ID:UeT1gYfy0

まあ
築10年以上の物件の新規入居率は
激下がりでしょ

新たに建築して
10年で採算が合うことはないので
今からアパートやマンション経営するのは
厳しいだろう

元々の土地所有者で
住居兼賃貸物件でないかぎり

 

20: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:07:15.35 ID:o+zMsY3u0
借金してまでやるもんじゃない

 

22: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:08:42.11 ID:A4xGdozM0
良い立地で借金無しで出来てるならいいが、オーナー商法に引っかかったなら終わりだろ

 

26: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:13:26.76 ID:h6AYCQZI0
場所によりすぎる
スポンサーリンク
30: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:21:11.12 ID:ZYQmaclc0
儲けでてないだろこれって賃貸物件普通にあるよね

 

31: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:25:57.30 ID:K/KDRLTJ0
でも家賃は下げませーんwwwwwww

 

32: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:26:01.30 ID:m1X0de9t0

入居者が減ると金のない大家の物件はメンテナンスが出来なくなってきて更に入居者が減るという負のスパイラルに陥る
借入があるから家賃も下げれない

そこに資本のある大家が利幅は減るだろうけど適切にメンテナンスして入居者を囲い込んで健全に運営していく事になる

こうやって二極化する
すでに地方はそんな感じ

 

35: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:32:51.26 ID:ROsqtdTz0
もうそろそろ築30年とかすらやべーのに築40年とか誰が借りるんだよ昭和脳老害大家は一切合切死に絶えろ(´・ω・`)

 

38: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:40:06.97 ID:lgoj5Str0
>>35
老後に備えてるんだろ。70歳ぐらいが。
5000万ぐらいつかって(´・ω・)

 

36: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:35:22.60 ID:/vd/HL8a0
どこみても新しい物件建ててるもんなあ

 

37: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:36:01.54 ID:ox1kaQY90
築50年のマンション住んでるけど売ってくださいって電話くる
駅近に勝るものなしか

 

88: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:07:48.66 ID:gq+nRu7q0
>>37
それはただの悪徳商法みたいなもんだよ

 

100: 名無しさん 2021/08/16(月) 18:02:33.44 ID:vbz44oRH0
>>37
おまえ知らないのかよ
不動産屋はまず物件数を抱えるのが最低条件
駅チカとか関係ないんだわ

 

42: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:50:57.18 ID:zk8blc7S0
アパートは厳しいかもな
リモート増えたら壁薄いのはありえない
駅近も環境によりけりで、駅近過ぎて騒がしすぎるから、って越してくる人いるわ
スポンサーリンク
44: 名無しさん 2021/08/16(月) 14:57:51.64 ID:hI0BC+/X0
今から正攻法で不動産投資したところで儲からないよ
儲かっているのは地価が安い昔(1980年以前)に土地を買った人たちと、土地をたくさん所有している大地主
賃貸住宅市場は供給過剰とは言え、
最近はバブル時代〜数年前までの地価上昇や高い住宅価格で原価が高いので、家賃は下がらない(下げれば採算が取れなくなる)
むしろ、最近はコロナ不況だろうが都会のみならず地方都市でも家賃が上昇している
10年前までは賃貸優勢だったけど、今は地価下落や低金利で持ち家優勢だな
破綻リスクも上がって、大家側も借り手側も動向が不確定になってきているし、若いうちに家を買うのが得策だな

 

54: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:15:12.09 ID:s7IwQzU80

>>44
空室問題は結局、クソ田舎の話だからなぁ。

人口密集地はジジババすら地方から逃げてアパートとかにやって来るから、空室はそこまで増えようがない。

 

45: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:01:28.43 ID:JSlDTXQZ0


シェアハウスが儲かるんでしょ

俺がマンション持ってたらシェアハウスにする

 

51: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:11:04.64 ID:zk8blc7S0

>>45
家賃×入居率、とかかる手間のバランスだよ

シェアハウスはおそらく前者↓後者↑でよほど恵まれないと合わないだろ
トラブルの類のケツ全部ふかないかんからして

 

46: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:03:59.59 ID:biBhqd0G0
近所の築40年アパートは生活保護受給者専用でやってるな
立地が悪いから今更建て替えとか修繕工事とかする気ないんだろう

 

53: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:14:21.62 ID:Xqni34x40
その割りに保証人つけさせた上で屁理屈こねて保証会社代店子に払わせたり
謎の鍵交換代やらクリーニング代でぼったくり続けてるよな

 

77: 名無しさん 2021/08/16(月) 16:11:54.09 ID:zk8blc7S0
>>53
まあレンタカー借りるときの保険代みたいなもんだ、諦めれ

 

80: 名無しさん 2021/08/16(月) 16:14:35.65 ID:B/0x1wmb0
>>77
そんな訳分からん反社に金払いたくないからURでいいやってなりそう

 

82: 名無しさん 2021/08/16(月) 16:16:42.15 ID:zk8blc7S0
>>80
んーんじゃURで借りたほうが良いよね
多分入居中の設備管理とか、退去の敷金精算とか、強欲大家がズルしてケツの毛まで毟ろうとしてる、とか思ったら気が気じゃないでしょ
どうせ金払って借りるなら、気楽に暮らすのが一番さ

 

58: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:27:39.77 ID:K/KDRLTJ0
うちの糞田舎は談合して家賃は新築から下げないってなってるからドーナツ化現象起こってる
しかも定期借家も悪用し始めて家賃最初は相場より2割減だけど2年ごとに2割ずつ増加
年数経過するほど家賃上昇するトリックで結局2年でほとんど追い出して初期費用だけ2年ごとに回収というモデル

 

59: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:29:16.47 ID:ZJmECY6P0
>>58
どこ?
そういうせこい地方は絶対にさけたい
スポンサーリンク
60: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:33:29.99 ID:Aklh2+860
友達が大借金してデザイナーズマンション建てたばかりなんだけどアカンのか

 

64: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:50:04.20 ID:dbCAmXO+0
>>60
首吊るしかないやろなぁ

 

61: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:44:34.56 ID:QqqG7K3g0

アパート新築したら、どんなアパートでも最初の一回転は必ず埋まる。

それからは立地がすべてで、駅から少し離れた場所だと入居者がいなくなる

駅近なら殿様商売ができる。

 

62: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:46:02.03 ID:gsR5g+s90
これから借り手がグェンさん中心になってくるだろうからストレスで死にそう

 

72: 名無しさん 2021/08/16(月) 15:57:53.64 ID:eguGvwH+0
ローン組んで駅から20分以上かかるところに木造アパートを建てる農家はいまだに後を絶たない

 

76: 名無しさん 2021/08/16(月) 16:09:52.02 ID:j6WHqr6r0
資産運用手段としてのアパート・マンションなんてバブル期から何も進歩してないな
借り手が減れば反社や素性不明の外人しかいなくなる

 

79: 名無しさん 2021/08/16(月) 16:14:35.62 ID:M/6MkYDz0

勝ち組 自前の土地や、実質無借金の土地で賃貸経営、もしくは低金利で資金調達できる大手や資金に余裕のある企業
負け組 高金利で借りたお金で不動産経営

地価・家賃水準の高い都会の場合、土地部分が(実質)無借金なら、建物は借金してもほぼ成功する

 

91: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:12:00.05 ID:mUa1qa0O0
土地自前じゃないと厳しいだろ

 

95: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:40:46.37 ID:aBoiZkRz0
ワンルームマンションが2~3万円が借りれる大阪なのに
2Kのアパートを4万円のままに大家がしてるから空き室ばっかり
単身者もファミリーも借りない中途半端な物件に

 

96: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:46:47.01 ID:N9kucvJe0
>>95
家賃2~3万だと確実に赤字になるからな
貸したら修繕費が出てくるから貸さないほうがマシ

 

97: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:47:04.00 ID:2qsBJzRQ0
>>95
大阪は生活保護の家賃上限が42000だからそれに合わせてんのじゃない?

 

119: 名無しさん 2021/08/17(火) 10:47:28.91 ID:LGSB99PE0
>>95
家賃下げると入居者の質も下がる
単純にガメてるだけじゃないんだよ
スポンサーリンク
98: 名無しさん 2021/08/16(月) 17:55:03.63 ID:Nb9gkHFf0
レ〇パレスとか、大〇建託とか、企業がリスクのある事をやらない。オーナーがリスクを取るだけ

 

107: 名無しさん 2021/08/16(月) 18:39:01.77 ID:fySwpnxx0
変な奴入ってきたら悩みが尽きないんだろ

 

108: 名無しさん 2021/08/16(月) 19:16:14.95 ID:NS3V4tiO0
支那人やベトナム人に貸した部屋は使い物にならなくなる

 

110: 名無しさん 2021/08/16(月) 19:41:00.66 ID:TvI/IKB10
>>108
排水管が潰れるいいますな

 

112: 名無しさん 2021/08/16(月) 20:35:09.59 ID:DmBwE4Mj0
>>110
油垂れ流すから?油固まるからやばいよな

 

115: 名無しさん 2021/08/16(月) 21:16:58.79 ID:HRpstN9p0

>>112
そそ
油垂れ流し

あとはなんせ部屋を汚す、出てくとゴキブリだらけ
下手すりゃ建物ごとトラブルだもんな
うちは外国人はお断りしてる

 

109: 名無しさん 2021/08/16(月) 19:30:12.52 ID:0HhRXZj20
しかし、入居さえすれば賃貸しは儲かる

 

111: 名無しさん 2021/08/16(月) 20:26:32.24 ID:m4t7y5Ij0
>>109
そんなもんかな?
地震火事水害、人死にからの事故物件化、キ〇ガイ居座り家賃滞納
いろんな可能性を考えると同じ額を投資するなら有価証券の方が魅力的に思えてしまう

 

114: 名無しさん 2021/08/16(月) 21:09:05.26 ID:kxaqrmzo0
既に供給過剰なはずが、都心の購入価格は依然として上昇。もう多摩川の土手全部がマンションになる勢い。かと言って賃貸相場も変わらず。
一体誰が買っているのか。

 

117: 名無しさん 2021/08/17(火) 02:38:23.82 ID:n3QCgi1q0
>>114
既に供給過剰なのに都心の購入価格は依然として上昇
→(戸建て・マンション)建材価格が高騰、職人不足で賃金高騰
(住宅展示場の戸建てなんか7年前と同じ家建てても今なら300万円高い)
利益考えると簡単には安くならないよ
賃貸相場は国の相続税強化によるオーナーの相続対策、賃貸物件の高級化、建築費高騰、職人の賃金高騰、アパート経営会社が儲けの都合
一体誰が買ってるのか?
持ち家から子供が独立して家を買う
古い家を売り新しい家を買う
地方から仕事求めて続々人が来る
コロナ禍前で毎年10万人が東京都へ転入
コロナ禍の昨年でも4万人の転入超過

 

118: 名無しさん 2021/08/17(火) 08:34:29.05 ID:IEVD2ylL0
>>117
だから少子化するんだよなバブルの頃の総量規制は今こそ必要だな
不動産バブルなんてボトルネックでしかない

 

116: 名無しさん 2021/08/17(火) 01:44:26.03 ID:TPRAhd9V0
不動産投資、数千万の借金をして月々数万の家賃収入、空室になれば0円、でもローンの支払いはある、設備が壊れたら修理代、修繕費積み立て、固定資産税、うまくいっても元とるだけで30年以上、南海トラフ巨大地震、ハイリスクローリターン。
バカが食い物にされてるだけ。

 

121: 名無しさん 2021/08/17(火) 11:06:04.03 ID:lvyZO3ai0

よく昔から 資産3分法で、不動産を持て と言われるが
自分で住む、一流企業に長期で貸す、更地に駐車場 とかでないと
流動性不安あり 税負担の塊で メンテ費用掛かる不動産は、右肩上がりの経済でない限り、凄いリスクある資産。

株とか有価証券投資はアブい と言われるが、下がっても売り逃げできたり、最悪捨ててしまえば良いし
メンテ費用も 所有者に掛かる法的リスク(損害賠償リスク)もないし
こっちから要求しなくても配当 利子があるのが大半だし
これからは株式投資の方がコスパ良さそう。

 

125: 名無しさん 2021/08/17(火) 11:38:38.37 ID:Qo0K8Jmj0
無知なやつって必ず老後は家賃収入で安定したくらしとか抜かすやつが多いからな。
そして畑違いな不動産の世界に足を踏み入れて散財する。

 

126: 名無しさん 2021/08/17(火) 11:42:14.24 ID:gHdV+eT60
まずは競売物件から始めます

 

131: 名無しさん 2021/08/17(火) 19:20:09.85 ID:innZuqR+0
地方だとアパートなんか余ってるだろ
築5年過ぎたら厳しいよ

 

引用元: ・【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化 [645525842]

人気記事

おすすめ記事

スポンサーリンク
スポンサーリンク

おすすめ記事

スポンサーリンク

人気記事

スポンサーリンク

コメントを書く

タイトルとURLをコピーしました